Los compradores de viviendas hispanos son más propensos a usar financiación riesgosa

Resumen

Desde 2014, la adquisición de viviendas en la comunidad hispana aumentó cada año y representa más de la mitad del crecimiento de la compra de viviendas en los EE. UU. desde 2010. Sin embargo, esta tendencia oculta el hecho de que los compradores de viviendas latinos afrontan problemas persistentes a la hora de obtener opciones de financiación inmobiliaria seguras y accesibles.¹ La mayoría de los compradores de viviendas estadounidenses, incluidos los hispanos, compran viviendas mediante una hipoteca. Sin embargo, en parte debido a modelos de suscripción desactualizados y a una escasez de hipotecas inferiores a $150.000, algunos prestatarios de viviendas eligen otras alternativas de financiación, como contratos de compraventa de terrenos, acuerdos de alquiler con opción de compra, hipotecas financiadas por el vendedor y, en el caso de las viviendas prefabricadas, préstamos de propiedad personal.² Los resultados de la nueva encuesta que realizó The Pew Charitable Trusts muestran que los prestatarios de viviendas hispanos son más propensos a recurrir a estas opciones riesgosas que otros grupos raciales y étnicos.³

Las investigaciones anteriores de Pew indican que estas opciones alternativas son más costosas y están sujetas a menos protecciones para los consumidores que las hipotecas; y el comprador no necesariamente obtiene la titularidad válida y libre de gravámenes de la propiedad.⁴ Dado que los expertos prevén que la adquisición de viviendas por parte de los latinos seguirá creciendo, los resultados de las encuestas más recientes generan gran preocupación respecto del acceso de los prestatarios de viviendas hispanos a opciones de financiación seguras y de la estabilidad de la titularidad de las viviendas para muchas familias hispanas.⁵ La información que se presenta en esta hoja de datos puede ayudar a los legisladores a fomentar el acceso a la titularidad de la vivienda y a proteger este título de propiedad.

Más de una tercera parte de los prestatarios de viviendas hispanos informa haber usado opciones de financiación alternativa

En la encuesta de Pew representativa a nivel nacional, se descubrió que el 34 % de los prestatarios de viviendas hispanos habían usado opciones alternativas de financiación en algún momento, en comparación con un 23 % de prestatarios de viviendas en la comunidad negra, un 19 % de prestatarios en la comunidad blanca y cerca de un 21 % de todos los prestatarios de viviendas estadounidenses.⁶ (Consulte la figura 1).

Según investigaciones anteriores, esta elevada prevalencia de financiación alternativa en compradores de vivienda hispanos no es nueva:

• En 2009 (el último año para el cual la Oficina del Censo de los EE. UU. recolectó datos relevantes), el 8,4 % de los propietarios de viviendas hispanos tenían contratos activos de compraventa de terrenos, comparado con el 4,6 % de todos los propietarios de viviendas.⁷
• En 2019, entre los prestatarios de viviendas prefabricadas que eran propietarios de los terrenos subyacentes a la casa adquirida, el 24 % de las familias hispanas habían tomado préstamos de propiedad personal en lugar de hipotecas, en comparación con el 15 % de las familias blancas y el 13 % de las familias asiáticas.⁸

Los altos índices de financiación alternativa implican un mayor riesgo para las familias hispanas

Las opciones de financiación alternativa pueden tener un efecto negativo a largo plazo sobre la titularidad de la vivienda de los prestatarios y sus oportunidades de crecimiento patrimonial:

• En caso de incumplimiento, los desalojos y las ejecuciones hipotecarias pueden aplicarse rápidamente si las propiedades se adquirieron mediante financiación alternativa, en comparación con aquellas que se adquirieron mediante hipoteca. Pocos estados cuentan con leyes en torno a los desalojos, los decomisos o las ejecuciones hipotecarias para las viviendas financiadas mediante contratos de compraventa de terrenos o préstamos de propiedad personal.⁹
• Los prestatarios de viviendas prefabricadas que obtuvieron préstamos de propiedad personal pagan un promedio de tasa de interés casi dos veces más alto que los deudores hipotecarios, a pesar de que sus características financieras sean casi idénticas.¹⁰
• En muchos estados no se exige el registro público de las transacciones de financiación alternativa; y menos de la mitad lo implementó para los contratos de compraventa de terrenos.¹¹ Sin esta documentación, a la hora de regular protecciones para los prestatarios de vivienda, los legisladores muchas veces ignoran a los propietarios de viviendas que usan opciones alternativas. Por ejemplo, solo cerca de 12 estados incluyeron a los prestatarios con contratos de compraventa de terrenos en sus proyectos de distribución de dólares del Fondo Federal de Asistencia para Propietarios de Vivienda durante la pandemia del COVID-19, por lo que se privó a muchos prestatarios de recibir una importante ayuda financiera.¹²

Notas finales

1. National Association of Hispanic Real Estate Professionals y Hispanic Wealth Project, “2020 State of Hispanic Homeownership Report” (2021), 5, 8, 22-24, https://nahrep.org/downloads/2020-state-of- hispanic-homeownership-report.pdf.
2. Ibid., 8, 22; A. Horowitz y T. Roche, “Small Mortgages Are Hard to Get Even Where Home Prices Are Low”, The Pew Charitable Trusts, 11 de septiembre de 2020, https://www.pewtrusts.org/en/research-and-analysis/articles/2020/09/11/small-mortgages-are-hard-to-get-even-where-home-prices-are-low; The Pew Charitable Trusts, “What Has Research Shown About Alternative Home Financing in the U.S.? A Look at the Available Evidence and the Persistent Gaps, as Well as Topics for Future Investigation” (2022).
3. The Pew Charitable Trusts, “Millions of Americans Have Used Risky Financing Arrangements to Buy Homes” (2022).
4. The Pew Charitable Trusts, “What Has Research Shown About Alternative Home Financing in the U.S.?”
5. L. Goodman y J. Zhu, “The Future of Headship and Homeownership” (Urban Institute, 2021), 2-3, https://www.urban.org/research/publication/future-headship-and-homeownership.
6. The Pew Charitable Trusts, “Millions of Americans Have Used Risky Financing Arrangements to Buy Homes”.
7. A. Carpenter, A. Lueders y C. Thayer, “Informal Homeownership Issues: Tracking Contract for Deed Sales in the Southeast” (Departamento de Comunidad y Desarrollo Económico, Banco de la Reserva Federal de Atlanta, 2017), 6, https://www.frbatlanta.org/-/media/documents/community-development/publications/discussion-papers/2017/02-informal-homeownership-issues-tracking- contract-for-deed-sales-in-the-southeast-2017-06-14.pdf.
8. Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, “Manufactured Housing Finance: New Insights from the Home Mortgage Disclosure Act Data” (2021), 40-41, https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_manufactured-housing-finance-new-insights- hmda_report_2021-05.pdf.
9. Centro Nacional de Derecho del Consumidor, “Summary of State Land Contract Statutes” (2021), 6, https://www.pewtrusts.org/en/research-and-analysis/white-papers/2022/02/less-than-half-of-states- have-laws-governing-land-contracts; I'm Home: Innovations in Manufactured Homes and National Consumer Law Center, “Manufactured Housing Resource Guide: Titling Homes as Real Property” (2014), 7, https://www.nclc.org/images/pdf/manufactured_housing/cfed-titling-homes.pdf.
10. Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, “Manufactured Housing Finance”, 25, 33, 38.
11. Centro Nacional de Derecho del Consumidor, “Summary of State Land Contract Statutes”.
12. M. Goldstein, “Mortgage Bills Are Coming Again. $10 Billion in Aid May Arrive First”, The New York Times, 18 de noviembre de 2021, https://www.nytimes.com/2021/11/18/business/mortgage-assistance-homeowners.html.